“3·15”即将来到，为帮助消费者维护自身合法权益，3月8日，成都市消费者协会公布了2015年十大侵害消费者权益的系列典型案例，涵盖制售合同纠纷、假冒伪劣、虚假宣传、消费欺诈等侵害消费者权益违法违规行为，涉及汽车、手机、保健品、美容整形、房屋、网络交易等与消费者日常生活密切相关的行业和领域。
据了解，2015年全年成都各级消协组织共受理并解决消费者投诉11098件，为消费者挽回经济损失2068.6万元。按投诉问题的性质分，涉及合同纠纷的投诉占6.21%。尤其是在购房时陷阱多，消费者不仅需慎签合同，也要注意购房时收取加名费是违法的。
案例一：夫妻同签购房合同 加名收费违反法规
【案情简介】
2013年12月，消费者钟先生在某楼盘三期看中一套预售商品房，以本人名字与成都某置业公司在现场签订认购协议，2014年2月27日双方签订正式购房合同时，钟先生想把妻子名字加上去，置业顾问朱某则要求钟先生交纳200元的加名费，朱某承诺购房合同交房管部门备案后就退还，结果至2015年交房后该费仍未退。期间，钟先生多次找该公司退费，置业公司以置业顾问朱某已离职为由推诿。钟先生于2015年12月17日将此事投诉至成都市长信箱。
【处理过程及结果】
消协接到市长信箱转来的朱先生投诉后，工作人员立即进行了调查，并到房管部门咨询相关规定，得到的答复是：签订合同时增加配偶名字到房管部门备案时，不收取加名费。2015年12月23日，消协工作人员到某楼盘三期售楼部找到销售负责人沟通、交涉和协调，通过向置业公司相关人员宣传法律法规和房管部门的规定，使其认识到售房人员乱收费，公司应承担的责任。2015年12月24日，消协组织双方当事人调解达成协议：由成都某置业有限公司全额退还更名费人民币200元整给钟先生。
【案例评析】
商品房认购协议是对签订正式购房合同的担保，正式购房合同才能到房管部门备案，夫妻同签合同到房管部门备案，不存在“加名”一事，销售人员是以虚假项目收费。本案中置业公司员工代表公司与客户签订合同，其实质是公司行为，企业对员工行为所产生的后果须承担责任。根据消法第十条“消费者享有公平交易的权益”以及第五十二条:“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当依照法律规定或者当事人的约定承担....退还货款和服务费用或者赔偿损失等民事责任。”钟先生有权要求置业公司返还不当收取的“加名费”，同时钟先生还可以针对置业顾问以不真实的虚假名目售房的行为，依照侵权责任法第十五条承担侵权责任的方式第（六）款“赔偿损失”之规定，要求置业公司赔偿所收取的“加名费”的利息，或因追还“加名费”所产生的交通费、通讯费等合理费用。需要说明，政府相关部门所有收费都有正式收据，对不能出具正式收据的收费，有权拒绝或投诉。
买房，您须知道！
一、买房前你须做些准备？
１.了解购房政策。不同地方的购房政策内容也不尽相同，例如办理户口迁徙、政府补贴、贷款利率、非首次置业的税率等政策都需要消费者向开发商详细了解。
２. 了解开发商的相关资质及诚信度。消费者在购房前，应该通过网络、电话等方式向当地工商、房管局、消协等部门查询该企业有无开发房屋资质以及诚信度如何，尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌企业开发的项目。
３.了解清楚房子本身的合法性、未来区域发展等。仔细查验房屋销售必须的具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售(预售)许可证》。
二、买房前一定要签认购协议吗？
消费者在买房时不一定要签认购协议，交付定金。可以直接和开发房协商签订正式的《商品房买卖合同》。避免因消费者考虑不成熟或对该商品房没有全面了解而损失定金。
三、买房前要正确评估自身购买承受力
买房前要对自身经济收入、银行信用状况（到银行进行查询）作到充分了解和掌握，必要时可以登录“中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台”进行自助查询，并最终根据自己的可承受能力选择相应价位的房屋，避免在与开发商签订《认（定）购协议》后，因自身经济状况或者银行个人信用瑕疵，无法按期办结银行贷款按揭等手续而违约，被开发商“没收”已支付的定金。
四、买房你须认真研究合同条款
在签订《认（定）购协议》或《商品房买卖合同》前，必须认真研读，抱着“宁可花2小时看合同，不愿花2年打官司”的心态，做到“先看合同，后付款项”。仔细阅读和理解拟与开发商签订的《认（定）购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》等具体条款内容，特别是加粗或下划线字体内容，确定条款内容表述是否真实准确、双方责权是否平等、违约责任是否公平等，避免“签约陷阱”。对上述合同格式条款中存在自己认为不公平、不合理的条款，一定要向开发商当面提出，要求其作出合理解释或修改意见，如开发商拒绝修改或双方无法达成一致意见的情形下，可考虑拒签《认（定）购协议》或《买卖合同》，而不要在销售代表（顾问）一味的承诺与催促下，在存疑合同上签字按印。否则，事后一旦双方就合同中的个别条款产生争议时，难以维护自身合法权益。
五、买房须把开发商（销售人员）的承诺落在纸上
对开发商现场提供的楼盘宣传资料、样板间、沙盘模型，以及现场楼盘销售代表（顾问）的“热情接待、口头承诺和介绍”等保持清醒认识、正确判断、理性对待、多看多问，不要“轻易相信”、“头脑发热”、“眼见心急”，避免销售现场被开发商或销售代表（顾问）的完全主导，防止受其虚假宣传、夸大不实等信息的误导。必要的情况下，可对楼盘宣传展示内容采取现场照相，也可对销售代表（顾问）口头的承诺与介绍内容采取全程录音（事前应提醒告知销售人员）或要求以书面形式（加盖开发商或销售公司印章）确定等多种方式来做好相关证据的保存，既能约束和限制开发商可能存在的虚假宣传和诱导、误导行为，又能避免事后因宣传内容与合同内容不一致而导致司法诉讼时的证据缺失。
六、买房你须了解的一些“霸王条款”
霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”
专家点评：《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。
霸王条款二：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。”
专家点评：根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。
霸王条款三：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到 “XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”
专家点评：此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。
霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。”
专家点评：此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”
专家点评：此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。
霸王条款六：“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。”
专家点评：《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。
霸王条款七：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。
霸王条款八：“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”
专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。
霸王条款九：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”
专家点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而《四川省商品住宅价格管理办法》规定商品住宅价格构成包括“基础设施建设费用、指开发项目内的道路、供水、供电、供气、排气、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用”要求买受人交的上述费用是违规重复收费，物业服务费、装修保证金是业主与物业服务公司之间的合同关系。违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。
霸王条款十：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”
专家点评：“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”
霸王条款十一：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。”
专家点评：此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。根据我市物价局、房管局《关于进一步规定物业收费的通知》规定，“物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定，足额缴纳物业服务费用”，“除物业服务企业收取物业服务费用外，其他任务单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用”。开发经营者无权向消费者收到“代管费”。
霸王条款十二：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交 X 仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”
专家点评：依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于平等、自愿的原则，违反了《四川省合同监督条例》第20条之规定。此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“X”予以固化，违背了《合同法》平等、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。